Jabeen elkarteetako ekarpenak eta pisu-faktoreak: zertarako balio duten eta nola eragiten duten bozketa eta gastuetan
Jabeen elkarteetako tasak eta koefizienteak normalean agertzen dira zerga berezi bat ordaindu behar denean, aurrekontu bat onartu behar denean, batzar nagusian gehiengoa kalkulatu behar denean edo auzokide batek beste batek baino gehiago ordaintzen duenaren arrazoia eztabaidatzen denean. Eta, oso teknikoa dirudien arren, benetan etxejabeen elkarte baten garrantzitsuenak diren ia dena eragiten du: gastuak, eskubideak, bozketa, eraikuntza-lanak, gordailu funtsa, zorra eta baita akordio jakin batzuk nola interpretatzen diren ere.
Ohikoena den galdera erraza da: "Sarrera-aretoa, igogailua edo igerilekua denok erabiltzen badugu, zergatik ez dugu denok berdina ordaintzen?" Erantzun laburra hauxe da: komunitatearen gastuak ez direla derrigorrez pertsona bakoitzeko edo higiezin bakoitzeko banatzen, baizik eta eratze-eskrituran ezarritako jabetza-kuotaren arabera, salbu eta gastu jakin batzuei aplikatzekoa den arau berezirik badagoenean. Portzentaje edo ehunekoetan adierazten da, eta jabetza osoko pisu bakoitzaren, lokal komertzialaren, garaje edo eraikin osagarriaren pisua adierazten du.
Artikulu honetan, hizkera ulergarrian azalduko dugu zer diren parte-hartze kuotak, nola kalkulatzen diren koefizienteak, zein papera duten komunitate-ordainketetan, nola eragiten duten bileretako bozkaketetan eta zergatik den ideia ona modu eraginkorrean kudeatzea Onzane bezalako bizilagunen elkarteko aplikazio baten bidez.
Zer da bizilagunen elkarte bateko partaidetza-kuota?
Parte-hartze kuota komunitateko higiezin bakoitzari esleitzen zaion ehunekoa da. Eraikinaren egituraren arabera, etxebizitzetan, lokal komertzialetan, biltegietan, garaje-espazioetan edo eraikin osagarrietan aplikatu daiteke. Praktikan, komunitateko higiezin bakoitzak guztizkoan duen 'pisu' maila adierazteko modu bat da.
Jabego Horizontalaren Legeak dioenez, etxebizitza edo lokal komertzial bakoitzari jabetza osoko balioaren proportzioan kuota bat esleitzen zaio. Kuota hori oinarri da komunitatearen gastu eta onuren banaketa bakoitzaren partaidetzaren arabera zehazteko. Beste modu batera esanda: normalean gastuak banatzeko eta boto baten pisu ekonomikoa kalkulatzeko erabiltzen da.
Adibidez, etxebizitza batek %4,25eko koefizientea badu, etxebizitza horrek, arau orokor gisa, koefizientearen arabera esleitutako gastu komunetatik %4,25 ordainduko du. Komunitatearen urteko aurrekontua 60.000 eurokoa bada, zure ekarpen teorikoa urtean 2.550 eurokoa izango litzateke, gastu pertsonalizaturik edo arau berezirik ezean.
Ekarpena ez da urtero egokitzen, ezta aldatzen ere bizilagun batek igogailua maizago edo gutxiago erabiltzeagatik. Etxebizitza-blokea osatzen duten jabego-tituluan jasota dago, eta hori da komunitatearen sortze-agiria. Beraz, parte-hartze koefizienteei buruz zalantza larriak daudenean, lehenengo pausoa ez litzateke gai hori WhatsApp taldean eztabaidatzea, baizik eta titulazio-agiria, estatutuak eta behar bezala erregistratuta edo onartuta dauden akordio guztiak berrikustea.
Nola kalkulatzen den parte-hartze koefiziente bat
Parte-hartze kuota hainbat irizpide kontuan hartuta ezartzen da. Kondominioei buruzko Legeak etxebizitza edo lokal bakoitzaren erabilgarri dagoen solairu-azalera eraikinaren azalera osoarekiko, bere kokapen barnekoa edo kanpokoa, posizioa eta zerbitzu edo instalazio komunak arrazoiz espero daitekeen erabilera kontuan hartzen ditu.
Honek azaltzen du zergatik eraikin berean dauden bi etxebizitzek koefiziente desberdinak izan ditzaketen. Ez da beti kontuan hartzen metro karratu kopurua bakarrik. Beste faktore batzuek ere eragin dezakete kalkuluan, hala nola etxebizitza batek kanpora begiratzea, terraza izatea, eranskinak izatea, kokapen hobean egotea, sarbide independentea duen lokal komertziala izatea edo zerbitzu komun batzuk modu desberdinean erabiltzea espero izatea.
Eraikin sinpleetan, koefizienteak normalean erraz ulertzen dira. Etxebizitza-multzo handietan, hainbat fasetan banatutako komunitateetan, garajeetan, biltegietan, igerilekuetan, kirol-instalazioetan, lokal komertzialetan edo azpikomunitateetan, banaketa askoz konplexuagoa izan daiteke. Hemen sartzen dira koefiziente orokorrak, eskailera-koefizienteak, garaje-koefizienteak, igerileku-koefizienteak edo zerbitzu jakin batzuetarako arau espezifikoak.
Horregatik, Onzane-n garrantzi handia ematen diogu higiezin bakoitzerako informazioa ondo egituratuta egoteari. Komunitate kudeaketarako plataformak ezin du soilik jakin zein biztanle dagoen etxebizitza bakoitzean; higiezinak, jabeak, biztanleak, koefizienteak, baimenak, erreserbak, komunikazioa eta dokumentazioa kudeatzeko gaitasuna ere izan behar du, dena elkar lotuta baitago.
Jabego-kuota eta komunitate-kargak
Banaketa-faktore hauen erabilera ohikoena gastuen banaketa da. Arau orokorra da jabe bakoitzak, bere kuotaren arabera edo modu espezifikoan xedatutakoaren arabera, higiezinaren, haren zerbitzuen, karguen eta erantzukizunen mantentze egokia bermatzeko beharrezko gastu orokorretan ekarpen bat egin behar duela.
Honek honako gastuak barne hartzen ditu: garbiketa, mantentze-lanak, aseguruak, administrazioa, komunitateko eremuetarako argindarra, zaintza-zerbitzuak, ohiko konponketak, eraikinaren kontserbazioa, igogailua, lorazaintza eta zerbitzu komunitarioak. Hala ere, garrantzitsua da kontuan hartzea gastu guztiak ez direla beti modu berean banatu behar, jabetza-titulua, estatutuak edo indarreko akordio batek bestela xedatzen badu.
Adibidez, merkataritza-lokalen jabeek eskailera-gasturen batzuetan ez dute ekarpenik egiten, hala aurreikusita badago. Edo beren gastuak dituzten garajeak. Edo etxebizitza-garapen baten fase zehatz baten erabilera esklusiborako gune komunak. Era berean, karga indibidualizatuak egon daitezke, hala nola osagarriak, neurtutako hornidurak edo erabilera-neurriaren arabera ordaintzen diren zerbitzuak.
Gakoa da 'justua dela uste dut' eta 'egoki onartu dela' ez nahastea. Komunitate batek gastu baten banaketa-modua aldatu nahi badu, egiaztatu behar du aldaketa horrek titulazio-agiria edo estatutuak eragiten dituen ala ez. Kasuen askotan, ekarpenak edo banaketa-arauak aldatzeak kualifikatutako gehiengoa edo, aldaketa motaren arabera, adostasun unibertsala ere eskatzen du. Ez da kontu txikia.
Nahasmenduak saihesteko, komeni da fakturak, aurrekontuak eta amaierako kontu-agerkiak erraz ulertzeko modukoak izatea. Blog honetan jada eztabaidatu dugu nola jakinarazi kontsumo-kostuak etxebizitza-komunitateko bizilagunei, eta printzipio bera aplikatzen da hemen: zenbat eta argiagoa izan zenbatekoaren jatorria, orduan eta gatazka gutxiago egongo dira ondoren.
Kuotak, tasak eta lan bereziak
Levatze bereziak beste arlo bat dira, non ekarpen koefizienteek garrantzi handia duten. Komunitateak proiektu bat edo gastu berezi bat finantzatu behar duenean, zenbatekoa normalean ekarpen koefizientearen arabera banatzen da, gastu horretarako arau berezirik ez badago.
Adibidez, 100.000 euroko fatxada-konponketa bat hartzen badugu. Etxebizitza batek %3ko kuota badu, bere zatia 3.000 eurokoa izango litzateke. Beste batek %6ko kuota badu, 6.000 euro ordainduko lituzke. Zorrotza dirudien arren, etxebizitza-jabetzaren banaketa-sistema islatzen du: jabetzan kuota handiagoa dutenek karga komunetan proportzio handiagoa ordaintzen dute.
Hala ere, ez dira lan guztiak modu berean tratatzen. Beharrezko mantentze-lanak, irisgarritasun-hobekuntzak, ez-beharrezko hobekuntzak, energia-eraginkortasuneko neurriak edo instalazio berriak onartzeko eta kostuak banatzeko arau desberdinen mende egon daitezke. Horregatik da garrantzitsua bi galdera bereiztea: lanak onartzeko behar den gehiengoa zein den eta nola banatzen den haien kostua.
Bileretan askotan bi gai hauek nahasten dira, eta hor hasten dira arazoak. Erabaki bat behar bezala onar daiteke baina gaizki adostu. Edo tasarik berezi bat behar bezala kalkula daiteke, baina hori eragin zuen erabakiak ez zuen beharrezko gehiengoa lortu. Horregatik, Onzane-k etxebizitza-elkarteentzako bozketa-modulu online bat diseinatzen ari da, jabeak, zerbitzu-karguak, gehiengoak eta atzeratutako kuotak kontuan hartuta. Erabaki sentikorretarako, botoak 'begiz' zenbatzea ez da nahikoa.
Koefizienteek bozketa nola eragiten duten
Etxejabeen elkarte batean, pertsonak zenbatzea bakarrik ez da beti nahikoa. Majoritate asko sistema bikoitz baten bidez kalkulatzen dira: jabeei eta ekarpen-kuotak kontuan hartuta. Beste era batera esanda, majoritatea lortu behar da bai jabeei dagokienez, bai ekarpen-kuotetan ere.
Puntu funtsezkoa da hau. Komunitate batean 40 jabe badaude, 21 botoek gehiengo nahikoa dirudite. Baina 21 jabe horiek akzioen %38 soilik ordezkatzen badituzte, ebazpenak ez du beharrezko gehiengo finantzarioa beteko. Alderantziz ere gerta daiteke: koefiziente handia duten jabe gutxi batzuek ezin dute beti ebazpen bat onartu beharrezko gehiengo pertsonala lortu ezean.
Jabego Horizontalaren Legeak sistema hau erabiltzen du hainbat erabakiren kasuan. Erabaki batzuek jabeen eta kuoten gehiengo sinplea eskatzen dute, beste batzuek bostetik hiru, beste batzuek hirutik bat, eta beste batzuek adostasun osoa. Gaia sakonago aztertu nahi baduzu, jabeen elkarteetako gehiengoei buruzko gida espezifikoren bat kontsultatzea komeni da, erabaki guztiak ez direlako modu berean onartzen.
Bozketa balioduna izan dadin, aktan argi adierazi behar da nork bozkatu duen alde, nork kontra eta zein akzio-kuota ordezkatzen duten, ebazpenaren baliozkotasunerako garrantzitsua denean. Ordezkaturiko jabeak eta haien partaidetzak ere zerrendatu behar dira. Hau ez da burokrazia hutsa: erabakia behar bezala onartu den egiaztatzeko aukera ematen du.
Zer gertatzen da zorpetan dauden jabeekin
Atzeratutako ordainketek ere eragiten dute gehiengoen kalkuluan. Bileraren hasieran jabeen elkartearekiko zorretan dauden eta zor horiek epaitegian auzitan jarri edo baztertu ez dituzten jabeei eztabaidetan parte hartzeko aukera ematen zaie, baina bozkatzeko eskubiderik ez dute. Gainera, ez haiek ez haien partaidetzak ez dira beharrezko gehiengoetan kontuan hartzen.
Honek ondorio praktiko oso garrantzitsua du: bozketa egin aurretik, komunitateak jakin behar du zein jabeek duten bozkatzeko eskubidea ukituta. Eta nahikoa ez da ideia orokor bat izatea. Bileraren jakinarazpenak atzeratuta dauden jabeei buruzko zerrenda bat izan behar du eta bozkatzeko eskubidea ukatua izan daitekeela ohartarazi.
Atzeratutako kuotak oker kalkulatzen badira, gehiengoa ere oker kalkula daiteke. Adibidez, botoen %60eko gehiengoarekin, boto-eskubidea kendu zaien jabeak egoki baztertzeak emaitza neurtzeko oinarri den zatitzailea alda dezake. Hori dela eta, zor atzeratuekin lan egiten denean, gomendagarria da eguneratutako datuekin lan egitea, zaharkitutako zerrenden ordez.
Onzane-k atzeratutako ordainketak kudeatzeko aukera ematen du iturri desberdinetatik, komunitatearen prozeduraren arabera: sistema manual bat, inportatutako zerrenda bat edo kontabilitate-modulu bat. Informazio hau bozketa, erreserba edo baimen prozesuetan aplika daiteke, beti komunitateak onartutako mugen barruan eta legezko eskakizunak betez. Gainera, gai honi buruz gehiago jakin dezakezu atzeratutako ordainketak kudeatzeko eta zorretan dauden bizilagunen komunitateko eremuetarako sarbidea mugatzeko moduei buruzko artikuluan.
Gune partekatuak, lokal komertzialak eta garajeak: gatazkak maiz sortzen diren lekuak
Ohiko gatazkak ez dira normalean etxebizitza estandarretatik sortzen, baizik eta tratamendu berezia behar duten higiezinetatik: lokal komertzialak, garaje-plaza, biltegi-aretoak, terraza duten etxebizitzak, patio duten beheko solairuko etxebizitzak, penthouseak, eranskariak edo komunitate-zerbitzu jakin batzuk erabiltzen ez dituzten higiezinak.
Kalean zuzenean sartzeko aukera duen lokal komertzial batek igogailuaren ordainketa zergatik egin behar duen zalantzan jar dezake. Garaje-plaza batek aseguru orokorrari buruzko zalantzak izan ditzake. Beheko solairuko etxebizitza batek eskaileren mantentze-kostuari buruz auzitan jar dezake. Terraz pribatua duen etxebizitza batek konponketa bat jabeak ala jabeen elkarteak ordaindu behar duen zalantzan jar dezake. Eta eraikin fase desberdinak biltzen dituen jabeen elkarte batek arazoak izan ditzake gastu guztiak batera biltzen badira, bloke bakoitzak zein zerbitzu erabiltzen dituen bereiztu gabe.
Ez dago egoera guztietarako erantzun bakar egokirik. Sortze-eskritura, estatutuak eta jabeen elkartearen indarreko hitzarmenak berrikusi behar dira. Dokumentu horiek lokal komertzial bat gastu jakin batzuetatik salbuetsita dagoela adierazten badute, hori errespetatu behar da. Horiek hori zehazten ez badute, arau orokorrak esan nahi du jabearen ekarpena derrigorrezkoa dela, zerbitzua zuzenean erabili ez arren, etxebizitza-bloke batean ordainketa ez baita beti erabileraren arabera bakarrik egiten.
Erregistro ondo gordetzea oso lagungarria da hemen. Bizilagun bakoitzak arauak memorian oinarrituta interpretatzen baditu, eztabaida ez da inoiz amaituko. Jabeen elkarteak bere dokumentuak sistema zentralizatu batean antolatuta baditu, administratzaileak, lehendakariak eta jabeek banaketa bakoitzaren oinarria kontsulta dezakete.
Ekarpena alda daiteke?
Bai, baina ez da gauza arinik egiteko. Kuotak estatutuaren parte dira eta, oro har, aldatzeko dagokion legezko eskakizunak bete behar dira. Etxebizitza Jabetza Legeak berak dio banako etxebizitzetan edo lokaletan egindako hobekuntzek edo aldaketek ez dutela, beren kabuz, esleitutako kuotaren proportzioa aldatzen, eta legeari jarraituz bakarrik alda daitekeela.
Honek esan nahi du apartamentu bat berritzeak, zorua aldatzeak, sukaldea eguneratzeak edo barruko antolaketa berrantolatzeak ez duela automatikoki kuota aldatzen. Beste kontu bat da eraikina banatzea, taldeetan antolatzea, zatitzea, eraikinean egitura-aldaketak egitea edo titulazio-agiria zuzentzea, kasu horietan kuotak egokitu beharra egon daitekeelako.
Praktikan, koefizienteak aldatzeak normalean akordio oso zaindu bat, aholkularitza tekniko eta juridikoa eta, kasu askotan, Hirigintzako Erregistroan inskripzioa eskatzen du, hirugarrenen aurrean eraginkorra izan dadin. Jabeen elkarteak ohartzen bada historiako koefizienteak oker daudela, ez da komeni Excel-eko kalkulu-orri berri bat osatu eta modu desberdinean kobratzen hastea. Jardunbide zentzutsua dokumentazioa berrikustea, proposamen formal bat prestatu eta dagokion bideetatik onartzea da.
Kotizazioak eta koefizienteak kudeatzean ohiko akatsak
Jabeen elkarteetan eta higiezinen kudeaketa enpresetan errepikatzen diren zenbait akats daude:
- Jabetzaren eta jabeen arteko nahasmena. Pertsona batek hainbat jabetza izan ditzake, eta jabetzaren bat pertsona askoren esku egon daiteke.
- Boto pertsonalak bakarrik kontatzea. Erabaki askok parte-hartze kuotak ere kalkulatzea eskatzen dute.
- Epe-azpitik dauden banaketa-faktoreak erabiltzea. Banaketa-azpibanaketak, bateratzeak edo lurraren erregistroko aldaketak gertatu ondoren, datuak berrikusi beharko dira.
- Gastuen arteko bereizketa ez egitea: orokorrak eta zehatzak. Gastu batzuek banaketa-arau desberdinak izan ditzakete.
- Minutetan ekarpen-kuotak jasotzeko huts egitea. Ekarpen-kuota gehiengoarentzat garrantzitsua bada, argi adierazi behar da.
- Bozkatzeko eskubidea duten eta ez duten jabeak modu berean tratatzea. Atzeratuta dauden eta bozkatzeko eskubidea galdu duten jabeak ez dira modu berean kontuan hartzen gehiengoan.
- Orri lausoetan oinarritzea. Kalkulua pertsona bakar batek ulertu dezakeen orri batean badago, akatsen arriskua handitzen da.
Jabeen elkartea digitalizatzea ez da soilik itxura atsegin duen aplikazio bat izatea. Datu garrantzitsuen arteko konexioa bermatzea da. Higiezinak, jabeak, bizilagunak, banaketa koefizienteak, baimenak, erreserbak, jakinarazpenak, gertakariak eta dokumentuak ezin dira elkarren artean isolatuta egon. Higiezinen kudeatzaileentzat, hau bereziki garrantzitsua da: higiezinen kudeaketarako software on batek eragiketa-erroreak murriztu beharko lituzke, ez eskuzko lana gehiago sortu.
Nola laguntzen duen Onzane-k informazio hau kudeatzen
Onzane bizilagunen elkarteentzat diseinatuta dago, eguneroko kudeaketa antolatu behar dutenentzat, zeregin bakoitza posta elektroniko, kalkulu-orri eta mezu galduen kate bihurtu gabe. Tasak eta ekarpen-tasak kudeatzerakoan, plataformak informazioa higiezinaren inguruan egituratzea ahalbidetzen du, ez soilik aplikaziora sartzen den erabiltzailearen inguruan.
Hau funtsezkoa da. Bizilagun bat jabea, alokairuduna, baimendutako familiako kide edo gonbidatu-erabiltzailea izan daiteke. Hala ere, ekarpena higiezinari lotuta dago. Beraz, gastuen edo botoen kontuan, plataformak argi bereizi behar du nor bizi den bertan, nor erabakitzen duen, nor ordaintzen duen, nor komunitate-eremu bat erreserba dezakeen eta nor sartzen den dokumentazio zehatz batera.
Gainera, jakinarazpenetarako, gertakarien erregistroarako, erreserbetarako eta ordainketetarako funtzionalitateek bermatzen dute kudeaketak ez duela elkarrizketa informaletan oinarritzen. Tasaren gaineko zerga berezi bat onartzen bada, jakinarazten da. Gertakaririk badago, erregistratzen da. Ordainketarik ezean sarbidea mugatuta badago, neurri hori arduraz aplikatzen da. Erabaki bat bozketara eramaten denean, emaitza jabeak, ekarpenak eta gehiengoak kontuan hartuta kalkulatzen da.
Partaidetzako bozketa izango da interesgarriena. Ekarpen kopuruak esanguratsuak diren ebazpenetan, sistemak jabeen erregistroa izozteko, ordainketa beranduko isunak ezartzeko, ordezkoak erregistratzeko, jabearen eta koefizienteen arabera gehiengoak kalkulatzeko, froga gordetzeko eta helburu legaletarako esportatzeko moduko erregistro bat sortzeko gaitasuna izan behar du. Hau ez da formalismo gehiegizkoa. Komunitate bati erabaki garrantzitsuak ziurtasun handiagoz hartzeko aukera ematen diona da.
Ondorioa: koefizienteak ez dira administrazio-xehetasun hutsa
Ekarpenei eta parte-hartze koefizienteei dagokienez, jabeen elkarte baten elementu zentralak dira. Gastuak banatzeko, karga osagarriak kalkulatzeko, botoen pisu ekonomikoa neurtzeko, gehiengoak egiaztatzeko eta zergatik jabe guztiek ez duten zenbateko bera ordaintzen ulertzeko erabiltzen dira.
Ondo dokumentatuta daudenean, ia inork ez die bigarren begiradarik ematen. Kudeaketa txarrean daudenean, gatazkak sortzen dira aurrekontu bakoitzean, eraikuntza proiektu bakoitzean eta jabeen bileretan. Horregatik da garrantzitsua haiei serioki heltzea: estatutuak berrikustea, banaketa-arauak behar bezala aplikatzea, ekarpenak dagokion bileretako aktetan jasotzea eta akatsak minimizatzeko tresna digitalak erabiltzea.
Onzane-k kudeaketa-prozesu hau inguru argiago, jarraigarriago eta konektatuago batean txertatzen laguntzen du. Jabeen elkarteentzat, higiezinen kudeatzaileentzat eta lehendakariarentzat, banaketa-koefizienteak osorik ulertzea ez da soilik gai juridikoa. Gatazkak saihesteko, gardentasuna hobetzeko eta erabaki hobeak hartzeko modu bat da.
