Mayorías en comunidades de propietarios: guía sencilla por tipo de acuerdo

Las mayorías en comunidades de propietarios son uno de esos temas que parecen sencillos hasta que llega la junta. Alguien pregunta si basta con mayoría simple, otro dice que hacen falta tres quintas partes, otro recuerda que los morosos no votan y, cuando parece que ya está claro, aparece la pregunta clave: “vale, pero ¿mayoría de personas o mayoría de cuotas?”.

Y ahí empieza el lío.

En una comunidad de vecinos no todos los acuerdos se aprueban igual. No es lo mismo aprobar las cuentas del año, instalar un ascensor, contratar conserjería, limitar viviendas turísticas, poner placas solares, cambiar estatutos o autorizar una mejora no necesaria. Cada tipo de acuerdo puede exigir una mayoría distinta según la Ley de Propiedad Horizontal.

Por eso hemos preparado esta guía sencilla. No sustituye el criterio de un administrador de fincas o asesor jurídico, pero sí te ayudará a entender las reglas básicas antes de votar en junta o antes de usar una herramienta de votaciones online para comunidades.

La clave: en comunidades casi siempre hay doble mayoría

Cuando hablamos de mayorías en una comunidad de propietarios, no basta con contar manos levantadas. En la mayoría de acuerdos importantes hay que contar dos cosas a la vez:

• Número de propietarios: cuántas personas propietarias votan a favor o en contra.
• Cuotas de participación: qué porcentaje del edificio representan esas propiedades.

Esto se conoce como doble mayoría. Puede ocurrir que un acuerdo tenga muchos votos a favor, pero no alcance suficiente cuota. O al revés: que pocos propietarios con mucha cuota inclinen el resultado, pero no se alcance la mayoría de personas exigida.

Por eso en Onzane damos tanta importancia a tener bien configurados propietarios, viviendas, coeficientes y representación. Si la comunidad quiere votar bien, primero tiene que saber quién vota y cuánto representa cada voto. Ya lo explicamos también en el artículo sobre votaciones online en comunidades con validez legal.

Antes de votar: convocatoria, orden del día y morosos

Antes de entrar en los tipos de mayoría, hay tres detalles que conviene revisar siempre.

Primero, el asunto debe estar correctamente incluido en el orden del día. La junta no debería aprobar decisiones relevantes que no hayan sido anunciadas, porque los propietarios tienen derecho a saber qué se va a tratar.

Segundo, hay que tener claro si la junta se celebra en primera o segunda convocatoria. En primera convocatoria se exige asistencia de la mayoría de propietarios que representen, a su vez, la mayoría de cuotas. Si no se alcanza, se puede celebrar en segunda convocatoria sin ese quórum inicial, pero las mayorías de adopción del acuerdo siguen dependiendo del tipo de asunto.

Tercero, hay que revisar la morosidad. Los propietarios que al inicio de la junta no estén al corriente de pago de deudas vencidas con la comunidad, y no las hayan impugnado judicialmente o consignado, pueden participar en la deliberación, pero no tienen derecho de voto. Además, su persona y su cuota no se computan para alcanzar las mayorías exigidas.

Este punto es muy importante. No se trata solo de “no puede votar”. Es que también se ajusta el cálculo de propietarios y cuotas. Por eso un sistema de votación serio debe tener en cuenta la morosidad, como contamos en nuestro artículo sobre gestión de morosos en comunidades y bloqueo de reservas.

Mayoría simple: los acuerdos del día a día

La mayoría simple suele aplicarse a muchos acuerdos ordinarios de la comunidad, especialmente los que no tienen una regla especial. La Ley de Propiedad Horizontal indica que, para los demás acuerdos no regulados expresamente, basta el voto de la mayoría del total de propietarios que representen la mayoría de cuotas. En segunda convocatoria, bastará la mayoría de los asistentes, siempre que representen más de la mitad del valor de las cuotas presentes.

En lenguaje normal: para asuntos cotidianos, en segunda convocatoria se mira quién ha asistido o está representado, y se exige mayoría entre ellos, con suficiente cuota presente.

Ejemplos habituales:

• Aprobar cuentas anuales.
• Aprobar el presupuesto ordinario.
• Nombrar o renovar cargos de la comunidad.
• Aprobar pequeñas reparaciones o actuaciones ordinarias.
• Decidir medidas de gestión no sometidas a mayoría especial.

Aun así, cuidado: no todo lo que parece “normal” lo es. Si el acuerdo toca estatutos, cuotas, uso de elementos comunes, alquiler turístico, obras importantes o servicios generales, puede exigir otra mayoría.

Un tercio: telecomunicaciones, energías y ciertos aprovechamientos privativos

La regla de un tercio aparece en acuerdos muy concretos. Por ejemplo, la instalación de infraestructuras comunes para servicios de telecomunicación, la adaptación de las existentes o determinados sistemas de aprovechamiento de energías renovables pueden aprobarse por un tercio de propietarios que representen un tercio de cuotas.

La idea de fondo es facilitar mejoras tecnológicas o energéticas sin bloquearlas por falta de unanimidad. Pero hay una consecuencia importante: normalmente la comunidad no puede repercutir el coste de esas instalaciones a quienes no hayan votado expresamente a favor, salvo que después quieran usar el servicio y paguen lo que corresponda.

También puede bastar un tercio cuando se trata de equipos o sistemas de eficiencia energética o hídrica de aprovechamiento privativo, aplicando reglas específicas de repercusión de costes.

Ejemplos que pueden entrar en este tipo de debate:

• Infraestructuras de telecomunicaciones.
• Adaptación de instalaciones para nuevos suministros energéticos.
• Sistemas renovables con aprovechamiento privativo.
• Determinadas mejoras energéticas no comunes para todos.

Aquí conviene analizar muy bien si la instalación es común, privativa, obligatoria, voluntaria o de eficiencia energética general, porque la mayoría y el reparto de gastos pueden cambiar.

Mayoría de propietarios y cuotas: ascensor y accesibilidad

La accesibilidad tiene un tratamiento especial. La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes destinados a eliminar barreras arquitectónicas, y en todo caso el establecimiento de ascensor, requiere el voto favorable de la mayoría de propietarios que representen la mayoría de cuotas.

Además, cuando el acuerdo de accesibilidad se adopta válidamente, la comunidad queda obligada al pago de los gastos, incluso si el importe anual supera doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Esto es relevante porque en muchas comunidades todavía se discute si instalar un ascensor “porque algunos no lo usan” o porque “viven en el bajo”. En propiedad horizontal, la lógica no siempre coincide con el uso individual de cada vecino. La cuota y el interés común pesan mucho.

También hay actuaciones de accesibilidad que pueden tener carácter obligatorio según el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, especialmente cuando las solicitan personas con discapacidad o mayores de 70 años y se cumplen determinados límites económicos. En esos casos, la junta no decide si “quiere” hacerlas en sentido estricto, sino cómo organiza el pago y la ejecución.

Tres quintas partes: servicios comunes, conserjería, vigilancia y mejoras

La mayoría de tres quintas partes del total de propietarios y cuotas es una de las más habituales en acuerdos relevantes. Se exige, por ejemplo, para establecer o suprimir servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general.

También se aplica al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble, así como a ciertos equipos o sistemas destinados a mejorar la eficiencia energética o hídrica.

Además, muchas innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no necesarias para la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble requieren tres quintas partes del total de propietarios y cuotas. Aquí entran muchas decisiones que una comunidad quiere hacer para mejorar, pero que no son estrictamente necesarias.

Ejemplos habituales:

• Contratar o suprimir conserjería.
• Contratar vigilancia o seguridad privada.
• Arrendar un elemento común sin uso específico.
• Instalar servicios comunes de interés general.
• Aprobar ciertas mejoras no necesarias.
• Crear nuevas instalaciones o servicios no imprescindibles.

Importante: si una mejora no necesaria supera determinado coste y un propietario vota en contra, puede no quedar obligado al pago en los términos previstos por la ley. Este punto hay que tratarlo con cuidado, porque depende del tipo de mejora, del coste y de si puede privarse o no al disidente de la ventaja.

Tres quintas partes y alquiler turístico

Desde los últimos cambios de la Ley de Propiedad Horizontal, el alquiler turístico tiene una regla muy clara: el acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba esta actividad requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que representen tres quintas partes de cuotas.

La misma mayoría se exige para establecer cuotas especiales de gastos o incrementar la participación en gastos comunes de la vivienda donde se realice esa actividad, con el límite legal correspondiente. Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos.

Este tema merece un artículo propio, porque ahora muchas comunidades se preguntan si pueden prohibir nuevos pisos turísticos, si pueden exigir autorización expresa o si deben adaptar estatutos. Pero como regla general para esta guía: alquiler turístico, tres quintas partes del total de propietarios y cuotas.

Unanimidad: estatutos y título constitutivo

La unanimidad sigue existiendo, pero no para todo. La Ley de Propiedad Horizontal indica que los acuerdos no regulados expresamente en el artículo 17 que impliquen aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos requieren unanimidad del total de propietarios y cuotas.

Esto significa que no basta con que todos los asistentes estén de acuerdo. Si hace falta unanimidad, hablamos de todos los propietarios de la comunidad, no solo de quienes fueron a la junta.

Ejemplos donde puede aparecer la unanimidad:

• Modificar determinadas reglas estatutarias no sujetas a mayoría especial.
• Alterar elementos esenciales del título constitutivo fuera de los supuestos regulados.
• Cambiar reglas estructurales de la comunidad cuando la ley no prevea otra mayoría.

Ahora bien, muchas materias que antes se pensaban automáticamente como unanimidad han ido recibiendo reglas especiales: accesibilidad, eficiencia energética, servicios comunes, alquiler turístico, división o segregación en determinados casos, etc. Por eso no conviene decir “esto cambia estatutos, por tanto unanimidad” sin revisar primero si la ley tiene una regla específica.

Punto de recarga para coche eléctrico: comunicación previa

Hay casos en los que ni siquiera hablamos de una mayoría de junta. La instalación de un punto de recarga de vehículo eléctrico para uso privado en el aparcamiento del edificio, si se ubica en una plaza individual de garaje, solo requiere comunicación previa a la comunidad.

El coste de instalación y el consumo eléctrico corresponden al interesado directo. Esto no significa que se pueda hacer de cualquier manera, porque habrá que cumplir normativa técnica, seguridad y trazado de instalación, pero la comunidad no puede tratarlo como si exigiera una votación ordinaria para autorizarlo cuando se cumplen los requisitos legales.

Qué pasa con los propietarios ausentes

Los ausentes también importan. En algunos acuerdos, una vez comunicado el acuerdo adoptado a los propietarios ausentes debidamente citados, se computan como votos favorables si no manifiestan su discrepancia en el plazo de 30 días naturales por un medio que permita dejar constancia de la recepción.

Pero esta regla no se aplica en todos los casos. La propia ley excluye supuestos donde no se puede repercutir el coste a quienes no votaron expresamente a favor o cuando la modificación se hace para aprovechamiento privativo.

En la práctica, esto obliga a notificar bien los acuerdos y conservar prueba de la comunicación. Si la comunidad quiere contar correctamente ausentes, debe tener un sistema ordenado de comunicaciones, actas y documentación. Por eso funcionalidades como los comunicados a vecinos y la documentación de la comunidad en la app son tan útiles.

Tabla rápida de mayorías en comunidades

Por qué calcular mayorías a mano genera tantos errores

En comunidades pequeñas, contar votos puede parecer fácil. Pero en cuanto hay muchos propietarios, locales, garajes, viviendas con varios titulares, delegaciones de voto, morosos, ausentes y cuotas distintas, el cálculo se complica.

Los errores habituales son bastante reconocibles:

• Contar solo personas y olvidarse de cuotas.
• Contar cuotas y olvidarse de la mayoría de propietarios.
• Incluir morosos privados de voto en el cómputo.
• No diferenciar primera y segunda convocatoria.
• Aplicar mayoría simple a un acuerdo que exigía tres quintas partes.
• Creer que todos los cambios estatutarios exigen unanimidad, sin revisar reglas especiales.
• No documentar quién votó a favor, en contra o se abstuvo.
• No conservar delegaciones de voto firmadas.

Estos errores no son solo administrativos. Pueden abrir la puerta a impugnaciones. La Ley de Propiedad Horizontal permite impugnar acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, gravemente lesivos o adoptados con abuso de derecho. Por eso conviene que el acta refleje bien asistentes, representados, cuotas y resultado.

Cómo ayuda Onzane en votaciones y mayorías

Onzane está diseñando y ampliando sus funcionalidades para que las comunidades puedan votar con más claridad. La idea no es convertir una junta en algo complicado, sino justo lo contrario: que el sistema ayude a preparar el censo, comprobar quién puede votar, registrar delegaciones, aplicar coeficientes y calcular mayorías según el tipo de acuerdo.

Esto tiene sentido tanto en votaciones completamente online como en juntas presenciales apoyadas por tecnología. La comunidad puede seguir reuniéndose físicamente, pero utilizar Onzane para controlar asistentes, representados, votos, cuotas y resultado final.

También puede utilizar encuestas en comunidades de propietarios antes de la junta, para conocer la opinión de los vecinos sin confundir una encuesta con una votación formal. Una encuesta ayuda a tomar temperatura. Una votación de comunidad exige censo, mayoría, cuotas, derecho de voto y trazabilidad.

Conclusión: no hay una mayoría única para todo

La regla más importante es esta: en una comunidad de propietarios no existe una única mayoría válida para todos los acuerdos. Cada decisión tiene su régimen. Algunas se aprueban por mayoría simple, otras por mayoría de propietarios y cuotas, otras por tres quintas partes, otras por un tercio, algunas por unanimidad y otras ni siquiera requieren acuerdo, sino comunicación previa.

Además, hay que contar bien. Propietarios, cuotas, morosos, ausentes, representaciones y tipo de convocatoria pueden cambiar el resultado. Por eso merece la pena preparar la junta con cuidado y dejar una buena prueba documental de lo acordado.

Una comunidad que entiende sus mayorías discute menos, vota mejor y reduce el riesgo de impugnaciones. Y si además usa una herramienta como Onzane para organizar documentación, comunicaciones y votaciones, el proceso deja de depender de cálculos improvisados y pasa a ser mucho más transparente para todos los propietarios.